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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  業內人士告訴記者，包括發債、上市、私募等都屬於直接融資，信托通常也被認為是直接融資，銀行貸款則是間接融資。

  未來，在今年中央一系列精神指導下，房地產調控也將趨向市場化，趨向靈活。

  住建部政策研究中心主任秦虹認為，房企投資要註重"城市群"，因為今天的中國房地產市場，和過去10年的房地產市場相比，已經出現瞭巨大的差距，而且中國房地產市場已經出現瞭分化跡象。所以，在這樣一個情況下，房地產開發的投資，一定要研究需求在哪裡。秦虹認為，"哪些地方最需要房地產業為產業做服務，為人民的住房需求做支撐，研究好這個問題才是我們房地產投資避免失敗、避免風險的最重要環節"。



  ■焦點

房地產調控將更趨靈活和市場化

  在朱中一看來，側重於房價調控，是過去10年房地產調控的一大不足。此外，國傢層面缺少房地產中長期制度、頂層設計滯後、行政性措施較多，對地方差別化指導不夠也是不足之處。

  全國城鎮化工作會議提出，要全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特淡水建地貸款大城市人口規模。這一表述與十八屆三中全會《關於全面深化改革若幹重大問題的決定》是一脈相承的。

  而從中央經濟工作會議公報看，"努力解決好住房問題"取代瞭房地產調控的提法。朱中一認為，未來在調控方式、手段上會有改進。包括對地方調控進行分類指導、堅持前10年調控提出的差別化的稅收和貨幣政策、包括將房地產調控融入改革等。

  從城市角度看，今後的房地產市場有的漲，有的不漲，有的處於消化庫存階段，壓力非常大。這就和人口流動有很大關系。在這樣的情況下，房企投資也就要跟著人口的流動走。

  中國房地產業協會副會長朱中一在接受記者采訪時談到，2013年的樓市調控相對於以往有瞭很大改善，例如今年四季度多個城市出臺調控措施，這就是中央分類指導的結果。而在過去，中央因地制宜對地方進行差別化分類指導是不夠的。

  早在今年10月，住建部政策研究中心與高和資本聯合發佈《2013民間資本與房地產業研究報告》就介紹，房地產直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融資資金總額在8年間增長瞭6.5倍。

  "至少在三中全會的改革文件裡，有10個地方和房地產有密切關系。"12月16日，在2013網易房產年會上，城鄉建設部政策研究中心原主任、中國社科院研究生院城鄉建設系主任陳淮這樣表示。他認為，十八屆三中全會關於發展直接融資、規范與發展債券市場、差別化發展大中城市等要求，都與房地產有關系。

  中央經濟工作會議提出，做好明年經濟工作，必須繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。同時指出，要改善和優化融資結構和信貸結構，提高直接融資比重。

  高盛高華證券認為，此次中央經濟工作會議並未表示需要"調控"房地產市場，而是強調需要"解決"住房問題。微妙的差異或許反映出，為瞭保障住房民生，政府的最新工作重點在於增加供應，而不是限制需求(因此也無需明確強調對房價的調控)。

  一線城市"限購"不會很快退出

  業內預計，根據中央經濟工作會議精神，北京住宅供地比例將上升。

  朱中一認為，城鎮化工作會議提出提高城鎮建設用地利用效率，提出"盤活存量"，也與房地產有很大關系。棚戶區改造、城中村改造，一些單位自用的土地，沒有進入開發階段的土地都屬於存量。他還提出，政府保障與市場供應也不要截然分開，還可以因地探索政府向有多餘住房傢庭租賃住房用於保障的方式。這也是一種"盤活存量"。

  從十八屆三中全會到上周閉幕的中央經濟工作會議、全國城鎮化工作會議，三次會議及有關文件都沒有明確提及"房地產調控"，但在業內人士看來，有關文件精神多處都與房地產相關。萬達集團董事長王健林在接受記者采訪時就表示，城鎮化是一定離不開房地產的，當然不能說城鎮化就是房地產。



  對此，中國房地產業協會副會長朱中一表示，特大城市房價上漲壓力大、供需失衡是直接原因，供應不足首先是供地不足。未來特大城市容積率提高將是趨勢，類似別墅等低密度、低容積率住宅供地應該越來越少。

  根據中央最新關於大中小城市發展的精神，房地產的投資應該做如何選擇？

  一線城市宅地供應預計增加

  12月16日，華遠地產董事長任志強在2013網易房產年會上抱怨，在所有的建設用地中，開發商拿的土地"少得可憐"，"很高興看到"這次經濟工作會議重點提出來要增加住宅用地的供給。

  根據北京近年來年度供地計劃，商品住宅用地在總供地計劃中占比呈現總體下降趨勢。2010年，商品住宅用地1250公頃，在總用地中的占比為19.5%；2011年-2013年的占比分別為18.8%、14.9%和15%。

  朱中一還表示，中央經濟工作會議和城鎮化工作會議，對完善城鎮化健康發展體制機制，積極穩妥地推進城鎮化做出瞭部署。新型城鎮化的推進，對房地產業的發展總體是利好的。城鎮化的推進，會帶來更多的住房需求，包括自住和改善性需求以及園區地產、商業地產、旅遊地產和老年住區建設等。

  房企直接融資比重將增加

  多項改革與房地產相關

  未來調控將更註重差別化

  高和資本董事長蘇鑫介紹，2013年，房地產直接融資占比增加的趨勢還在擴大，房地產信托新增規模占比信托總量明顯增長。

  朱中一也表示，預計房企直接融資比重會繼續增加。

  許多業內人士都註意到，從今年10月中央政治局第十次集體學習時，習近平總書記強調加快推進住房保障和供應體系建設開始，中央不再明確提到房地產調控，也不再提及調控房價。

  中央經濟工作會議提出，要努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區改造。

  對於嚴格控制特大城市人口規模等精神，住房和城鄉建設部政策研究中心原主任陳淮新竹市信貸車貸比較日前表示，限購政策也可以理解為控制城市規模走勢的一種辦法。

  中國房地產學會副會長陳國強也認為，從城市發展角度，戶籍政策是差別化的，限購這樣的行政手段仍然會沿用。

  朱中一則談到，在目前市場化的替代性政策未出臺之前，熱點城市的調控政策還要執行，尤其是限購。同時還要考慮到房地產開發周期問題，即使土地開始增加供應，到形成新的房源供應，中間還需要一個時間。

  ■觀點



  住建部政策研究中心主任秦虹：

  不直接提房地產調控，並不等於不調控房地產。在業內看來，房地產調控正在轉向。

  房企投資要註重城市群

  中央經濟工作會議明確提出，特大城市要註重調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率。全國城鎮化工作會議也提出，要提高城鎮建設用地利用效率。

內容來自sina新聞

  房地產調控寓於改革當中成為包括朱中一、陳淮在內多位業內人士共識。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/08322545897.shtml

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